房地产严厉调控下该怎样投资

　　开发商以及其他投资者将面临更严厉的房地产调控政策，投资者与房地产企业何去何从？
　　
　　第一，奔向广大的三四线城市。
　　
　　三四线城市目前没有所谓的限价令所限制，刚性需求是还很旺盛。中小房地产企业进入这一类的城市发展的优势在那些方面？
　　
　　其一，资本门槛低。这一类的城市由于基础起点不高，地价与房价还有空间。企业进入的资本门槛相对较低，企业完全可以独资开发，而无需拼盘。当今的房地产开发早已过了四两博千金的时代，无论从政策上、银行支持力度上，对自由资金的要求很高，每个项目的运作如果没有足够的资金储备，其运作是相当艰难的，甚至半路夭折。在一线城市运作大中型项目出于资金的困难而与其他企业联合开发，还不如在三四线城市独资开发，以减少决策与管理过程中的不必要麻烦。
　　
　　其二，企业抗风险能力较强。正因为三四线城市的土地楼面价相对较低，企业在盈利上的绝对值并不低，所以任凭风吹雨打，在市场低迷时也禁得起考验。实力较强的企业更可以投资城市板块里的大型项目。在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。
　　
　　三四线城市开发与大城市开发本质上没什么区别，但在此提醒应注意以下两个问题：
　　
　　首先，要充分在对该城市的市场研判了如指掌的前提下介入，切忌盲目。所以前期要化大量时间在市场调研上做文章，要研究当地的历史发展、人文环境、风俗习惯、消费习惯、收入水平、市政交通等方面因素，对该城市的招商[简介最新动态]引资政策及各类规费收取等都要精确掌握，以便准确测算开发成本。
　　
　　其次，不要盲目介入所谓的城市综合体项目。现在地方政府为了拉动区域经济，不顾区域的经济基础、消费力，人口比例等，大搞大体量的城市综合体，动辄几十万方甚至几百万方的城市综合体。如果房企没有对区域市场做详细调查，而拍脑袋被地方政府招商引资介入进去，解套需要一个漫长的过程。
　　
　　第二，商业地产将迎来新时代
　　
　　前段时间我有句话，形容当前的房地产市场：住宅市场黄了，商业地产红了。
　　
　　在中国房地产开发初期，也就是九十年代初、中期，上海的许多重要商圈都被香港及境外的地产商所拥有，在南京西路、淮海路、外滩商圈、陆家嘴金融圈等等。港商凭借雄厚的资金实力与驾轻就熟的商业运筹经验，在上海这种不可复制的铂金地[简介最新动态]段，先入为主拿下地块，然后通过几年的运作，一座座商业、写字楼、宾馆拔地而起。然而在当时业内国人的眼里，认为这些外资不会快速赚钱，前期投资大，回报慢，资金占用周期长。而且在整个九十年代里，商业、写字楼物业并不是香饽饽，出租率很低，甚至被套牢。回过头来，再从现在的时点看这些商业地产，业内无不为止感叹，它们占据了上海黄金商圈的战略要地，其丰厚、稳定的收益是后人追至莫及。
　　
　　然而到了当今房地产市场，土地资源日渐稀缺，房产商手头所掌握的可开发土地量之少，已构成许多企业持续发展的危机。政府在一级土地市场上的源头控制，形成了房地产企业要么向周边二三线城市勉强发展，要么向商业地产转型。
　　
　　文章来源：凤凰网博客