【第一财经日报】地产投资“由宅转商”？

　　中国人对房地产的热情可能并不会因为“限购令”而消退。

　　在投资者对住宅市场只能“望洋兴叹”的时候，另一批人则把目光瞄向了商业地产。

　　“短期、中期让我选一个行业，目前我认为是商业地产。”上海鼎峰资产总经理张高近期表示，“我们对未来三到五年的看法，短期看通胀，中期看转型。两个最好的投资机会是大消费服务和新兴产业。像商业地产有这样的特性，通胀来了它也是跟着通胀受益，同时商业地产是卖给谁的？是卖给零售商、卖给百货公司、超市的，它们是受益于消费服务业的发展的。”

　　张高还表示，而且目前的房地产调控政策，更多的是针对住宅地产，商业地产并没有受到限制。

　　“商业地产目前还是一块价值洼地。”中投顾问高级研究员黎雪荣在接受第一财经日报《财商》采访时表示，中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。

　　“限购政策出台后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式。”中原集团研究中心高级研究主任季峰对本报表示，4月份的调控政策没有针对写字楼市场，但是新政出台后，写字楼的销售依然受到严重影响，成交量出现腰斩。“但这次商业地产的成交也未出现明显减缓，我们相信这种趋势仍将持续。”

　　根据中原集团研究中心数据，5月北京、上海、广州和深圳四大城市写字楼销售面积环比4月大降50%，6、7月销售面积也在低位徘徊。8月写字楼成交回到较高水平，达到48.31万平方米，9月写字楼销售面积为59.27 万平方米，基本达到新政出台当月的水平。

　　与此同时，9月份各大城市甲级写字楼租金出现普涨，其中北京、广州、深圳甲级写字楼租金大幅上涨6.33%、2.95%、2.69%。目前以国贸、金融街商圈为代表的北京高端写字楼商圈出现明显的供不应求现象，空置率走低，部分写字楼出现满租，写字楼租金一路上涨。

　　投资关键看选址

　　季峰表示，目前中国商业地产的价格基本保持每年10%~20%的幅度上涨，商铺租金也在平均每年5%~10%的涨幅。而且投资商业地产获得的收益率相对比较稳定。“一般来说甲级写字楼和好的商铺年回报率大概在6%~8%之间，好的商铺的回报率比写字楼稍微更高一点。”

　　据了解，目前商业地产投资市场仍以个人投资为主，但与住宅市场不同，商业地产投资人群相对稳定。“一般来说，像北京、上海、深圳和广州这样的一线城市每个城市投资商业地产的人数大概也就100~200人，香港市场也是这种规模。”季峰表示，商业地产投资者可以说是专业的投资者，追求长期稳定的收益。

　　多位分析人士表示，投资商业地产最关键的是选址。黎雪荣表示，投资商业地产，需要对所在位置的交通环境、未来城市规划和商圈周围人群结构及未来的消费潜力等因素都做一个判断。

　　“选择一线城市中心商区是不错的投资选择，租金回报率高而且稳定。”季峰表示，如果选择郊区商圈投资的话，风险比较大，租金回报率也会比较低，同时可能会面临一定时间的空置期。“如果资金量比较小的投资者也可考虑投资新兴住宅区的商铺，这种商铺未来升值潜力更大。”

　　但季峰指出，与住宅地产不同，商业地产投资需要的资金量非常大，一般情况下可能需要几千万元，门槛较高。

　　高维环球中国区董事总经理张良军则建议，个人投资商业房地产最好以团体或者私募基金的形式，这样个人不仅能够有效降低投资风险，而且也能够有充分的议价能力。“住宅房地产最大的问题是买卖双方的不平衡，开发商决定了住宅房地产价格，老百姓没有议价能力。但商业房地产市场买卖双方实力更均衡、信息对称，双方都有足够的议价能力。”

　　贷款期限短、税费高

　　与住宅地产投资相比，商业地产投资的代价更高。因为商业地产贷款期限更短、税费更高。

　　记者从上海各大银行了解到，住宅地产贷款最高年限可达30年，但商业地产贷款年限基本在10年以内。首付比例在五成以上，贷款利率为基准利率的1.1倍。

　　但从这个角度讲，目前商业地产贷款政策已经与二套房贷政策相同，只是贷款年限比较短，每月还款压力比较大。但商业地产交易过程的税费却远远高于住宅地产。

　　季峰表示：“住宅地产的土地增值税目前是免收的，但商业地产交易过程中除了3%契税、个人所得税外，更大一笔的是土地增值税。”

　　据了解，土地增值税的征收一般按照出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。此外，还按出售收入减去购买价款后的差额征收5%营业税。

　　一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费。“因为投资者如果很快卖出的话，获得的回报率会很低。”季峰表示，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，在10~20年后才会选择卖出，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

　　空置率风险

　　相比住宅地产投资，商业地产会有一些特殊的风险，比如由于市场因素的变化，导致商铺的空置率。比如2008年受金融危机影响，北京很多购物中心空置了2年多才开业，而且租金也有一定下滑。

　　为了防止空置率的租金损失，部分分析师也建议投资者可以采取返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后，由开发商承租回去，并统一对外出租。代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上，前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益，后者则需要等待承租者上门后确定年收益。这两种方式都一定程度上为投资者解决了出租的麻烦，但同时也降低了部分收益。

　　所以，对于想要投资商铺的个人而言，首先要确保资金为闲置资金，因为商业地产的转手远远没有住宅地产方便，而且需要付出巨额税费。此外，商业地产投资属于长期投资，投资者对商铺所在区域未来的长远规划需要做非常深入的了解，不可贸然购买。

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　　个人投资商铺小贴士

　　相对于写字楼来说，商铺投资资金量小、风险也相对小，对业主管理水平要求也比较低，更适合个人投资者。那么如何把握商铺投资技巧呢？

　　1。需要对商铺周边环境做详细考察。包括项目以后能不能形成商圈，周边有没有大型的主力店。还有这个商铺本身的立地条件，包括门前道路的类别、顾客来访的方便程度。

　　2。应该花多少钱来租。这点一定要调查商铺周边的租金水平、面积大小并结合自身购买能力。同时不同类型商铺，由于承租人所经营的生意不同，租金也可能有高低。哪些商业类型的承租人能够承受高租金、哪些承租人的承租能力比较弱。

　　3。尽量选择核心商圈。一般来说每个城市核心商圈客流量大、知名品牌店面多，成为承租人争抢的地方，出租更容易，回报率也更高。

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