商业地产寻出路 调控加码欲"转型"

　　房屋限购和信贷的收紧大幅挤压住宅开发的市场空间
　　
　　前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。
　　
　　随着限购和信贷的收紧，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，先不论其是否能真正转化为有效供应，商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。为寻求出路，现在开发商已经陆续公开宣布介入商业地产，旅游地产、养老地产等新鲜的业态也成为转型的方向。
　　
　　失去“护身符”
　　
　　与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的调控，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，业务转型的急迫性已难以掩饰。
　　
　　本次调控限购被当作主要工具。信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向记者透露，部分银行已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。
　　
　　除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，也撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。
　　
　　然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。
　　
　　上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就绝对不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。
　　
　　做不做保障房？
　　
　　现在摆在开发商面前的一条路，是大规模参与保障房建设。但一些开发商坦言，做保障房项目是做公益，并不赚钱。想要市场化的开发商大规模介入保障房，首先需要解决“赚钱”的问题。
　　
　　此前，多数知名房地产公司都做过少量保障房项目，多数是配建，即政府在土地出让时规定开发商必须配建一定比例保障房。但实际情况证明，配建路子走不通，也不可能大规模推广，因为保障房捆绑土地出让，开发商是不得已而为之，房子的质量、户型、结构能否过关都是问题。
　　
　　万科高管在业绩推介会上表示，“万科非常愿意做保障性住房，而且赚1元钱就够了。”
　　
　　上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。
　　
　　住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”
　　
　　对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。
　　
　　寻找新大陆
　　
　　与半年前对做商业地产“遮遮掩掩”、不愿谈“转型”二字不同，现在开发商已经陆续公开宣布介入商业地产，旅游地产、养老地产等新鲜的业态也成为转型的方向。
　　
　　SOHO中国董事长潘石屹称，目前，确实有部分开发商考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上，才能从土地的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。
　　
　　实际情况确实如此。在最近召开的2010年业绩发布会上，招商地产、金地集团等正式宣布做商业地产的传统住宅开发商，实际上都已在至少两年前开始调研、论证、试水。
　　
　　3月18日，金地集团董事长凌克在投资者交流会上多次明确表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”
　　
　　3月12日，招商地产宣布将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。招商地产董事长林少斌3月21日向媒体表示，分拆
　　
　　商业地产业务，正是希望未来能加大商业地产的投资比重。但他也坦承，商业地产不好做，因为无论是对土地选址、资金投放、设计水准要求都很高。
　　
　　商业地产的操作难度远远大于住宅项目。中国商业地产联盟秘书长王永平向财新《新世纪》记者表示，做商业地产最大的问题是资金和人，目前不少开发商做商业地产投资、购买商铺，主要看好的是土地增值，而不是租金回报。
　　
　　目前，商业地产的投资总额只占整个房地产投资总额的很小一部分，有较大市场潜力。据王永平介绍，2009年商业地产投资额5500亿元，占房地产总投资的15%，近年来增长较稳定。
　　
　　此外，相对于住宅，旅游和商业不但没有受到调控，反而是国家鼓励的产业。3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在业绩发布会上表示，“十二五”规划写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。“所以，我们的投资也会做相应调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这就是对服务业发展的最好体现。”许荣茂说。
　　
　　世茂副主席兼执行董事许世坛称，“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”
　　
　　而养老地产是更为新鲜的业态，险资已先于开发商大举进入，但模式基本以“圈地”为主，相关研究配套进展寥寥。戴德梁行投资部助理董事曹建向财新《新世纪》记者表示，日本和美国的养老社区，真正做到了以“养老”为主，而目前中国市场上投资的养老社区，基本上是以“地产”为主，根本达不到国外养老社区的条件，并且选址距离城市很远。
　　
　　真正的养老地产由于前期投入大，资金回收慢等特点，使很多投资者望而却步，平安集团新闻发言人盛瑞生向财新《新世纪》记者表示，“养老地产确实不好做，模式还在探讨中，目前险资可做的只有高端敬老院，还不知能否做养老社区。”
　　
　　业界人士曾向财新《新世纪》记者分析称，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持最多6—8个月，相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验将非常严峻。这也是各家开发企业在年度业绩发布会上传递出来的共同信号。
　　
　　文章来源：《新世纪》