地产调控应进行空置税征

　　从近年房地产业调控来看，其政策性因素明显增加，从国八条、限购令到目前的各地地产调控目标等不时出现在宏观经济领域之中，但从调控效果来看，仍然能尽人意，地产价格的高涨与高位徘徊，使得民众特别是年轻居民的负担较重，从未来房地产业的健康考虑来看，如果要平抑价格或最大限度的利用土地资源，笔者认为国家可考虑引入对空置房的税收增收，这样一方面可以平抑泡沫化的楼价，另一方面也可将土地资源利用最大化。
　　
　　从上市公司层面来看，WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，这一数字与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅为41.70%。与之相对应的，是70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。从年报数据来看，明显地产商进行了大量产品的存货，而这些很大层面就构成了空置房，空置房的出现，一方面反映出地产商持有待涨而沽的心理，同时出反映出中国已建成的房产空置程度，如果扩散到全国，我们相信中国房地产的空置面积应该是较大的，前些年国家统计局有相关数据的公布，而近年无处可查，但仅从上市公司存货来看，中国地产业的房地产空置情况将较为惊人。一方面是许多居民安居难解，另一方面却是建好的楼盘空置已有时日，这不仅浪费了有限的资源，也使得民众住房成本增加。
　　
　　纵观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，其最主要目的是让每一个国民都住有所居，安居乐业。我们以法国为例。法国位于欧洲西部，有6400多万人口，是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国政府有一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。与此同时，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水。此外，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否则，地方行政领导部门将受到“处罚”。由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。其它如英国、荷兰、韩国等均有明显的处罚空置房的法律条款，其中瑞典政府为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，甚至将无人居住的住房推倒，减少土地浪费。
　　
　　从中国目前实际情况来看，研究认为严厉处置空置房可以作为楼市调控的政策之一，征税或加大保障房建设共同推进，将有利于住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。同时这样也利于抑制投机炒作，平抑房价。从目前上市公司角度所体现的存货情况来看，国家完全可以推行空置房征税政策来调控楼市，相信如果国家严厉出台相关空置房征税或细节化政策，楼市将会步入理性的发展周期，遏止暴利也将成为现实。
　　
　　来源：九鼎德盛