房企“不差钱” 开发商不会降价求生

　　根据Wind资讯统计,按照申万一级行业分类,截至4月11日,沪深两市已公布年报的84家上市房地产企业经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。
　　
　　但与此相关的开发商“降价求生”现象并没有出现在楼市销售中。
　　
　　房企资金链紧绷正在陷入一种现实悖论:账面财务数据恶化,而开发商实际上并不缺钱。尤其是一季度销售业绩增长态势良好,导致开发商降价求生动力不足。
　　
　　资金链紧张≠缺钱
　　
　　上市房企财务报表出现的现金流大幅下降及负债激增,与开发商融资环境恶化和大规模扩张密切相关。国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停,增发、配股和发债被叫停,以及房地产信托政策日趋严格等因素,成为行业面临的普遍难题。
　　
　　统计数据显示,大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中,保利地产经营性现金流量净额仅为-223.7亿元,同比大幅下降了1854.06%。万科、华侨城、华远地产等公司资产负债率均超过70%。
　　
　　但开发商似乎并没有像财务数据显示的那么缺钱。资金链趋紧导致开发商降价自保,在很大程度上仍是购房者的一厢情愿。
　　
　　世联地产市场研究总监王海斌在接受采访时认为,分类来看,大型央企和地方国有企业背景的开发商根本不存在资金难题,上市房地产企业手中的现金流、未来三年循环贷款额度、预售资金回款仍可以支持全年的发展,中小民营开发商融资方式灵活多变,市场上真正缺钱的开发商并不多。
　　
　　在多位业内人士看来,尽管开发商对市场的预期普遍不乐观,但完全可以通过放缓投资步伐应对调控带来的压力,比如万科、金地集团已经宣布无条件放缓拿地速度,而部分开发商依然能够成功融资。
　　
　　根据已披露的信息,恒大地产雅居乐、合生创展、碧桂园、首创置业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬;过去四年未在资本市场上融资的万科,也在利用大股东华润集团的平台进行合作融资;以华侨城为代表的央企开发商则更多依靠银行巨额授信。
　　
　　而中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示,第一季度主要房地产企业业绩仍然保持大幅度增长,其中万科销售业绩增幅高达121%,恒大地产增长135%。其他各主要开发商业绩也表现出良好的增长态势,而且销售业绩过100亿元的企业不断增多,达到6个,去年同期只有1个。
　　
　　短期难言降价
　　
　　市场成交整体在往下走,但开发商的业绩却普遍大幅增长,这种市场悖论下依然难见开发商进行实质性降价,更多的仅仅是一些限于尾盘、滞销盘等非常规产品的变相促销。
　　
　　王海斌说,在严厉和严密的调控政策下,主要房地产企业的业绩仍然保持高速增长的态势。“一般而言,企业要施行大范围降价策略的前提是资金链吃紧、经营困难。而如今企业业绩不断增长,经营状况丝毫未见不良现象,企业哪来降价的冲动?”
　　
　　招商地产有关负责人也表示,目前开发商确实没有降价的动力,因为供求关系在发生变化,全国近三年的土地供应量和开工量并没有增加多少,且今年和未来几年内,各地的保障房土地供应要多于商品房,这势必会减少以后商品房的供应量。
　　
　　但年报显示,开发商大量资金被存货所占据,这意味着降价总体上仍可以给开发商带来巨额资金回笼。根据Wind资讯统计,上述84家上市房企去年末的存货总量达7520亿元,同比增长42.3%,其中存货增加值为3181亿元。而如果开发商持续捂盘惜售、持续增加存货,经营性资金依然会持续紧张。
　　
　　王海斌认为,即便是调控导致开发商降价,仍然要视开发商类型和城市而定。国企背景的开发商降价动力不足,而上市房企为追求资金回笼,可能会牺牲某一阶段的局部利益以取得良好的市场回馈,率先采取局部降价或促销措施。
　　
　　从不同城市的开发商角度而言,北京、上海等一线城市所在的开发商降价压力相对较大,但南昌、武汉、长沙等二三线城市处于供销两旺、快速发展阶段,开发商一推出新盘就会有购房者排队购买,这些城市的开发商短期内难言降价。
　　
　　文章来源：第一财经日报