传统房地产受限 群雄争战商业地产

　　文/中投顾问

　　调控政策对住宅市场起到了比较明显的抑制效果，住宅市场观望情绪明显，政策频出下很多投资者也纷纷“弃宅从商”，不乏有传统地产的万科和保利，零售的华润和苏宁，家电的TCL及康佳等，甚至许多普通人，也将将目光瞄向了商业地产市场，商业地产逐渐崛起，全国掀起了一股“商铺投资热”。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列调控政策的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受政策负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。

　　从2009年开始，专注于住宅开发的万科开始进军商业地产，万科总裁郁亮曾明确表示，2010年万科将进军商业地产，继北京、西安、东莞之后，万科在上海谋划新的商业地产项目。万科20%的项目将开发持有型（商业）物业，其商业地产计划包括正在计划中的深圳5个酒店，2010年将落地的养老物业，并预计未来三年内建成220万平方米商业配套。华润万家高管也表示，将把欢乐颂作为未来重点扩张的新业态，目前已在无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等一、二线城市正式启动。未来5年欢乐颂计划拓展到15-20家。这似乎标志着华润万家这一国内零售龙头企业正式进军商业地产。

　　黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。

　　黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及政策扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、新疆、宁夏等地，东北地区的淄博、沈阳、哈尔滨等城市。

　　中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》显示，2010年1月至9月，全国房地产开发企业完成投资同比增长36.4%，其中，非住宅类投资近万亿，同比增幅达42.9%。2010年第三季度北京商业租金环比增长2%，同比增长9.9%；写字楼市场平均租金环比上涨4.14%，达到2008年三季度以来的最高水平。2010年第三季度广州商业租金环比增长2%，同比增长9.9%。2010年深圳第三季度商铺整体平均租金环比增长1.1%，甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较前一季度末上升4.23%，其中，南山区平均租金上涨4.57%，涨幅最大。