2009年9月东莞房地产市场运行分析

　　一、土地市场分析

　　1、土地供应分析

　　2009年9月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积53.60万㎡，其中2宗为商住用地，面积总计5.23万㎡；6宗工业用地，占地47.46万㎡；1宗商业用地，占地0.91万㎡；8宗以挂牌出让方式交易，1宗进行拍卖。进入9月份，土地供应仍然持续了前几个月的明显放量，这主要是由于本月工业用地供应暴涨达到47.46万㎡，环比8月增长92.9%，与此同时，商住用地的供应面积却大幅减少52%，土地市场的供应结构在悄然发生一些变化。

　　2、土地交易分析

　　工业用地交投活跃，但商住、商业土地较平静。

　　2009年9月东莞市成交11宗土地，其中仅1宗为商住用地，总面积为5.33万㎡，成交总金额1.6亿元；此外，工业用地成交8宗，总面积62.53万㎡，成交总金额3.11亿元，达到近期的高峰。商住、商业用地方面，市场表现却比较平静，其中一宗位于沙田镇大洲村的商业用地，被唯一的竞标者东莞沙田大泥股份联合社以850元/㎡的底价成交；另一宗位于常平镇还珠沥村的商住用地，经过52轮的竞拍，最终被富盈地产以1500元/㎡的楼面地价斩获，成交价格较为合理。

　　与东莞土地市场的理性稳健不同，上海、南京、深圳却再掀“地王”高潮，9月8日，南京河西金沙江地块被保利地产以15.92亿的“天价”收入囊中，楼面地价7553元/㎡，创下南京今年住宅类用地的新高；9月10日，中海地产以70.06亿的价格收获上海普陀长风地块，成为今年的中国总价新“地王”；同日，深圳招商地产与华侨城联手以5.3亿的总价拿下宝安尖岗山居住用地，楼面地价高达18874.64元/㎡。可见，与全国楼市普遍出现量跌价升的尴尬局面相去甚远，土地市场却依然玩着“击鼓传花”的地王游戏，不得不让人增加一丝隐忧，所以未来一段时期楼市的走势将决定这些“地王”的命运。而当前东莞的房地产市场，随着城区几个标杆大盘的接连上市，价格也是一路上扬，此时的房价是否会进一步反作用推高地价，给土地市场注入泡沫也是值得思量的。

　　3、商住用地成交量价走势分析

　　商住用地成交平淡，取决于国土局供地的步伐。

　　2009年9月，由于供应的严重缺失，东莞仅仅成交了1宗商住用地，就是位于常平镇还珠沥村的商住用地，总面积为5.33万㎡，最终被富盈地产以总价1.6亿元，楼面地价1500元/㎡收入囊中；相比前几个月外地开发商大举进攻东莞土地市场拿地，进行长远战略布局，9月商住用地的市场关注度逐渐降温，主要是由于供应的大幅跳水，以及地块位于相对偏远的镇区所致，自然难以激发整个土地市场的交投气氛。

　　供需小结：9月份，东莞土地市场的整体供应量，虽然继续保持在较高的水平之上，但主要得益于工业科研用地的供应放闸，而住宅、商业用地的推地节奏却有所放缓，这也是造成本月土地市场成交气氛比前几个月较为平淡的重要因素，整个房地产市场都在关注“金九银十”的楼市成交状况。此外，与全国部分城市如深圳、上海、南京“地王”继续频现相比，9月东莞土地市场显得要沉寂许多，这也主要是由东莞目前的楼市环境，以及土地供应的结构、地段等价值所决定的。

　　后市展望：从目前监测的国土局土地挂牌出让公告来看， 10月份即将正式上市交易的商住用地供应规模大幅增加，达到10宗之多，特别是位于南城区宏伟路东侧的商住地块，由于其优越的地理位置，必将成为最受关注的对象，而其他商住地块大都位于较为偏远的清溪、凤岗、望牛墩、黄江等镇区；工业用地方面，10月将再次迎来供应的高峰，目前已知的即将挂牌上市的总体供应就已经达到55万㎡。

　　二、新增供应状况

　　新增供应爆发式集中放量，9月全市商品房新增项目32个、总供应量79.82万㎡。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市共有32个楼盘项目有新增供应，总供应面积为79.82万㎡，在今年前8个月新增供应持续偏紧后在“金九银十”的到来作出爆发式的集中放量，较去年同期增加28.5%。主要是今年楼市回暖后大部分楼盘都忙于销售回笼资金，而放缓了新项目的开发工程进度，部分项目在市场回暖后加快工程进度，但按最快的速度也只能赶上“金九银十”，因此导致众多新项目集中在9月后上市，9月份新货上市的项目有32个，后续仍然有不少新项目或新货上市，预计新货集中放量将持续到年底，第四季度的市场竞争将日趋激烈，强势的卖方市场格局或将出现松动迹象。

　　9月份新增供应中住宅供应面积为73.6万㎡，供应套数高达6714套。新增供应量较大的有景湖时代城、三正卧龙山花园、鹿港小镇、深业·御泉山、虎门国际公馆、天骄峰景、卓越东江、和堂、金地·博登湖、金域中央四期、万科·金域华府等项目。

　　城区新增供应集中发量，光大、万科共同推出今年稀缺的中小户型，拉开“金九银十”序幕。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年9月城区新增供应集中放量明显，共有16个项目有新增供应，供应总面积为43.65万㎡，按面积计算占全市的供应比例为54.7%；供应项目众多，城区各区域都有不少新项目上市，其中以南城较为集中。主要包括：南城景湖时代城、深业·御泉山、金域中央四期、万科·金域华府、江南第一城、第一国际三期；东城的天骄峰景、荷塘月色、黄旗印象；莞城的塞纳河畔；万江的上东国际、滨江公馆；松山湖的和堂、万科·松山湖1号虹溪诺雅等项目。在这些项目中，尤以光大的景湖时代城、黄期印象；万科的金域华府等项目最受市场关注，主要是这些项目地段位置优越、产品迎合市场刚性需求、项目推广力度大、开发商品牌影响力强等因素所致。随着这些项目的高调入市，东莞楼市的“金九银十”开始拉开序幕，推迟上演，预计将引发东莞楼市持续到年底的一轮新热潮。

　　洋房新增供应成为市场绝对主力，迎合刚性自住需求释放。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年9月东莞新增供应洋房占绝对主力，总供应面积为60.6万㎡，占商品房新增供应的76%，共5559套，较好的迎合了市场刚性自住需求的释放；其次公寓新增930套，较好的缓解了前段时间新增供应持续偏紧的状况；别墅新增225套，保持持续放量态势。

　　中小户型集中放量，极大的缓解了前段时间供需结构性失衡的矛盾。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上分析，2009年9月东莞新增住宅供应中，120㎡以下的中等及中小户型户型比重高达75%；其中61-100㎡的比重接近50%；大量中小户型的集中放量入市，较好的迎合了市场上普通自住的刚性需求，今年持续接近半年时间的市场结构性供求失衡矛盾得到了极大的缓解。

　　 三、库存供应状况

　　全市商品房可售存量共630.15万㎡，可售库存走出低位开始触底回升。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年9月底目前东莞商品房的累积可售存量为630.15万㎡，环比增加45万㎡，意味着库存量最低位阶段已经过去，随着新增供应的集中放量，库存量开始触底回升。　　

　　目前东莞住宅存量为507.85万㎡，环比增加4150套；其中洋房存量为402.3万㎡，环比增加3217套；公寓存量43.4万㎡，环比增加848套；别墅存量62.1万㎡，环比增加85套。从目前住宅的库存量结合新增供应量来看，自今年5月份以后由于新货供应持续偏紧导致整体供求矛盾有所显现，但随着9月份新货供应集中放量，整体供求矛盾开始缓和。

　　 四、潜在供应状况

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市商品房新开工面积102.28万㎡，创2008年市场调整期以来的天量。市场回暖、销售资金快速回笼，存量的快速消化、市场供需结构性失衡、经济的持续复苏等因素促使开发商实力及信心逐步增强，加快新项目的建设，也反映了新一轮的城建投资热潮启动后，必将带来新一轮的房地产开发热潮。9月新开工的项目有15个，开工规模比较大的项目有：棕榈泉五期、碧水长天、君山花园、苏豪名苑、上东国际二期、东田丽园五期、玉兰花园、香树丽舍等。

　　今年前八个月，新开工面积持续低位运行，给今年下半年到明年初市场带来整体供应的偏紧，9月份市场新增供应集中放量属于间歇性的放量，据下半年的整体潜在供应量的分析，预计第四季度新增供应趋向缓和。而9月份新开工面积的大幅放量，则更多影响的是明年上半年的整体供应量，初步预计明年3月份开始新增供应将开始大幅放量，届时由于新货持续放量入市，或给市场带来较大的消化压力。

　　五、市场成交状况

　　9月全市商品房成交总面积为35.92万㎡，环比下降19.4%，“金九银十”推迟上演。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年9月东莞共有230个项目有商品房成交，较上月减少了15个项目，反映了随着存量的持续消化，尾盘项目逐渐增多，新项目有待补充供应。9月全市商品房成交面积为35.92万㎡，环比下降19.4%，同比上升52.01%；成交总金额为26.6亿元，环比下降17.3%，同比上升98.06%；其中商品住宅成交33.35万㎡，环比下降13.04%，成交金额为24.4亿元，环比下降9.36%，共成交2901套，环比下降5.32%。

　　9月份作为传统的“金九”旺季，在今年表现平平，主要是由于三方面的因素，一是新项目等待国庆前后入市，造成购房需求短期观望；二是存量项目经历市场回暖快速消化后存量压力不大，出货意愿不强，营销推广力度较弱；三是产品供需在新项目入市前仍然是结构性失衡状态，大户型主导市场促使大部分刚性需求陷入观望，等待新项目上市。因此，9月份的上旬、中旬市场观望气氛比较浓厚，但随着下旬一些普通自住中小户型新项目的陆续上市，短期观望情绪快速打破，需求开始集中释放，紧凑两房、三房的中小户型一推出市场即快速消化。从9月下旬开始，东莞楼市的“金九银十”开始拉开序幕，虽然推迟上演，但仍然值得期待。

　　9月大部分区域成交仍然飘绿，个别区域、个别楼盘成交逆势飘红。

　　从各区域成交情况来看，本月成交热点区域有南城、东城、塘厦、凤岗、虎门等镇区。在9月整体市场成交仍然较为低迷的情况下，大部分镇区成交环比8月均有不同程度的下滑；而个别区域如塘厦、凤岗、松山湖、黄江等镇区的成交则逆势飘红，这些区域更多也是由于个盘的热销所带动，如塘厦的金地博登湖、凤岗的三正卧龙山花园、松山湖的万科虹溪诺雅、黄江的富康花园等。　

　　9月刚性自住需求旺盛，需求释放迹象明显，但由于部分新项目迟迟未能上市，需求受抑。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年9月东莞商品房成交中，洋房物业成交比重有较大幅度的上升；而其他物业成交比重均有不同程度的下降。反映出9月的市场刚性需求比较旺盛，部分新增普通自住项目上市后得到快速消化，反映需求释放明显；但由于部分项目延后上市，部分刚性自住需求无法得到满足，仍然处于受抑状态。

　　刚性自住需求主导，小户型投资需求及大户改善需求持续释放。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年9月普通住宅成交中，60㎡以下的小户型成交比重环比有所上升，反映出市场对小户型公寓投资热情不减；而60-120㎡的中等户型、中小户型的整体成交比重上升，反映出刚性自住需求释放明显，其中80-100㎡的户型成交比重下降则反映出市场该户型供应不足，需求释放受到抑制，得不到满足；另外，从大户型成交比重分析，140㎡以上的户型成交比重上升，反应出大户型改善型需求仍然持续释放，其中120-140㎡成交比重下降明显，反映出该户型供应同样不足。

　　市场上普通自住中小户型项目热销，其他大部分项目成交平淡。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年9月普通住宅成交项目排行榜上，普通自住中小户型项目排名前列，如金地博登湖、三正卧龙山花园公寓、江南第一城、长安花园、金地格林上院、东田丽园五期等项目，同时从9月下旬景湖时代城、黄旗印象等项目的上市热销也同样反映了累积的刚性需求释放动能强劲。但综观全市大部分项目，由于中小户型产品供应稀少，剩下的多数为大户型产品，因此在9月份的成交表现仍属平平，刚性自住需求主导市场的格局已经形成。

　　六、 市场价格状况

　　09年9月全市普通住宅（含洋房、公寓）均价5941元/㎡，环比上升1.8%，同比上涨17.1%。

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年9月东莞市商品房均价为7403元/㎡，环比上升5.41%，同比上升30.24%；商品住宅均价为7317元/㎡，环比上升4.1%，同比上升35.4%；其中普通住宅均价为5941元/㎡，环比上升1.8%，同比上涨17.1%；洋房均价为5903元/㎡，环比上升1.65%，同比上升17.05%；公寓均价为6398元/㎡，环比上升5.53%，同比上升21.98%；别墅均价为16820元/㎡，环比上升46.32%，同比上升32.45%。

　　总体而言，由于9月份别墅、商铺成交均价大幅上升，从而使得本月整体商品房成交均价、商品住宅成交均价都比较高。从环比趋势分析，住宅物业成交均价均有不同程度的上升，其中别墅上涨幅度非常大，个盘如万科虹溪诺雅、三正卧龙山花园等项目的成交拉动作用较大。洋房均价开始逐步接近6000元整数大关，近期保持平稳上涨态势。

　　9月普通住宅市场成交仍然保持缩量上涨发展态势，价格涨幅趋缓。

　　量价结合分析，从成交量看，传统的9月旺季普通住宅成交套数较8月份淡季还要少，而成交均价环比仍有1.85%的升幅，整个市场仍然表现出缩量上涨的发展态势，但价格涨幅趋缓。后市随着供应的集中放量，年底发展商出货压力的加大，个盘成交表现上分化明显，市场预期将出现分歧，价格上或出现松动迹象。