2009年1-9月泉州房地产市场运行分析

　　中国投资咨询网讯 泉州市房管局日前发布《2009年1-9月泉州市房地产市场运行情况分析报告》表明，泉州市房地产市场整体回归健康发展态势，尤其进入第三季度，房地产开发投资开始企稳回升，市场销售理性回调，土地市场日趋活跃，房价整体运行平稳。

　　商品房销售增加明显

　　今年1-9月，全市商品房累计销售面积384.2万平方米，比增108.0%;其中商品住房销售31210套，销售面积340.9万平方米，同比分别增加96.1%和110.8%.从季度的商品房累计销售面积、商品住房累计销售面积增幅情况看，增幅均持续扩大。

　　从泉州市区销售情况看，1-9月市区商品房累计销售面积145.8万平方米，比增141.9%;其中商品住房销售11329套，销售面积130.8万平方米，分别比增58.7%和163.4%;商品住房销售面积是2007年同期销量56.7万平方米的2.3倍。分季度1-3季度当季度分别销售22.66万、52.31万和55.78万平方米，销量呈现逐季增长。

　　从单月销售走势来看，泉州市区近期的商品住宅销量出现回调。今年以来，前7个月份，泉州市区商品住房销售保持着良好的增长势头，至7月份达到销售高峰，单月销售26.2万平方米，自8月份起，连续2个月出现下降，至9月份单月销售仅为12.7万平方米。通过对市场的调查和判断，下降的主要原因：一是房价的上涨收窄了市场有效需求，如市区某楼盘在7月份一个月内多次调价，在每平方米上涨了1200元以后，销售立即萎缩，并出现了部分客户要求退购现象；二是金融部门自8月4日起严格二套房信贷的政策，增加了市民观望氛围；三是保障性住房分流了部分市场需求。7月份市区四宗经济适用房剩余房源申请开始，直至9月16日公开摇号，共有2604户申请购买经济适用房，这在一定程度上分流了近期商品住房的市场需求。近期销量虽呈现下降，但仍然达到2007年高峰期销量水平。

　　存量房交易量回升

　　1-9月，全市存量房交易面积107.8万平方米，比增20.0%;其中，存量住房交易7047套，交易面积89.3万平方米，分别比增63.5%和20.1%.泉州市区存量房交易面积44.5万平方米，比增79.3%,较上半年提高了26.2个百分点；

　　其中，存量住房交易3705套，交易面积37.9万平方米，分别比增109.4%和118.1%,较上半年分别提高了38.3和34.9个百分点。

　　从近期走势看，泉州市区存量住房逐月交易情况同商品住房类似，同样是在7月份达到峰值后，8月、9月开始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市场的回调辐射的联动影响，居民购房意愿有所下降。

　　而新建商品房空置面积和市场库存也持续减少。9月末全市商品房空置面积79.5万平方米，比增0.4%.空置1年以内商品房面积15.0万平方米，同比下降46.4%,降幅较上半年扩大了40.3个百分点；其中空置1年以内商品住房面积7.1万平方米，同比下降55.0%,降幅较上半年扩大了50.1个百分点。从可售房源来看，截至9月末，市区商品住房累计可售房源97.9万平方米，较6月末减少了21.9万平方米。

　　中小户型主导市场

　　从商品住房销售户型结构来看，中小户型主导市场。1-9月，泉州市区120平方米以下的中小户型商品住房销售套数占了总量的59.2%,较上半年提高4.0个百分点。从近期市区几个具有代表性的楼盘销售情况来看，新的项目一开盘，其中的中小户型住房基本上都会受到抢购，并在短期内销售一空。随着中小户型持续热销，泉州市商品住房供给结构也在市场需求的引导下逐步调整。1-9月，泉州市区批准预售的商品住房中，120平方米以下的占了总量的71.0%,较去年同期提高了17.6个百分点。今年以来，部分大户型楼盘为了迎合市场需求，纷纷变更为中小户型重新报规划审批调整预售。

　　消费者的购房行为更趋理性。主要表现为：一是市场销售主要是自住需求为主，据调查统计，今年1-9月楼盘销售总量中，自住型需求比例约为80%;二是购房动机理性诉求，开发企业介绍说，现在的购房者购房动机更多的是结合自身的具体情况来选房，如子女求学、工作需要、结婚等各个不同因素，不以“最好”为选择标准，以“最适合”作为衡量标准，区别于以前的“跟风”、“跟潮流”买房；三是投资需求理性选择，从对在售楼盘的调查情况看，进入第三季度，泉州市区投资性需求有所增加，但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘。

　　开发投资回归增长

　　今年1-9月，全市完成房地产开发投资98.6亿元，同比增长3.7%,较上半年提高了4.3个百分点，占同期城镇固定资产投资15.6%.从开发投资结构来看，建安投资与土地购置费同步增长。全市建安工程投资72.3亿元，比增4.6%,土地购置费19.2亿元，比增20.3%,增幅较上半年分别提高了3.5和8.0个百分点，占开发投资总量比例较去年同期分别提高了0.6和2.7个百分点。从今年开发投资月度累计增幅来看，泉州市房地产开发投资整体呈现逐步回升的态势。

　　土地竞拍热情渐涨

　　市场整体趋好，开发企业信心明显增强，土地竞拍热情日益高涨，土地市场开始升温。1-9月，全市共招拍挂出让经营性用地土地95宗，总面积111.5公顷，分别比增106.5%和25.3%.7、8、9月全市出让土地61.8公顷，超过上半年的出让土地量，多出12.1公顷。从泉州市区来看，1-9月共出让成交经营性用地土地6宗，面积24.3公顷，其中7、8、9月出让面积18.1公顷，占市区出让总量的74.5%.土地市场在第三季度得到充分释放。

　　从土地成交价格来看，市区9月18日拍出的2009-3号、4号、5号地块，拍卖起始价26200万元，以47000万元成交，溢价达79.4%.该宗地块曾经于2008年推出，楼面地价1144元/㎡，出现流拍，今年不仅成功拍出，而且楼面地价达到1502元/㎡。

　　房价走势趋于平缓

　　上半年楼市“小阳春”释放了需求，也透支了“金九银十”的需求。第三季度各月，泉州市区商品住房单月销售套数分别为2277套、1592套、912套，销售面积分别为26.2万平方米、16.8万平方米、12.7万平方米，环比均出现了下降趋势。市场供给减缓，可售房源减少，商品住房价格上涨，住房刚性需求开始萎缩，商品房销售出现下降。

　　该局分析认为，泉州市楼市在经历了上半年的回暖并于7月份成交量攀升到新的高点后，8月份、9月份全市一、二手房市场成交量环比呈现下跌，这是一种理性回调。由于市场回暖以来成交已有大幅的放量，1-3月份刚性需求大量出手，4月份改善性需求拉开架式，投资性需求也逐步跟进，拉动房地产市场销售迅速回升，市场如此高的成交量长久保持是不可能的，因而下跌可说是市场的一个正常水平的回调。从量上看，目前一二手房市场成交仍然处在一个较高的水平线上，在政府不出台专门调控房地产市场的政策，国际经济没有出现第二波危机，相信市场不会再回到2008年的状况，预计后市量还会有所回调。从目前大的实际经济层面来看，在宏观经济仍处于恢复期的阶段，国家尚不会出台针对密切关乎投资、消费两大领域的房地产行业政策，因此，整体具备上行空间，不过考虑到当前已有一定涨幅的情况下，加之成交量开始有所回调，市场面上的信息也表明前期普遍存在的业主反价现象基本已消失，取而代之的是购房者议价空间开始有所增大，预计后一段时期内房价上调的势头会继续放缓，表现出较为温和的态势。

　　根据分析，该局预测，未来房地产市场基本走势：1、开发投资稳步回升。随着房地产开发商市场信心的增强，土地市场日趋回暖，泉州市房地产开发投资将继续稳步回升。2、市场交易量小幅萎缩。由于近期可售房源减少，短期内新上市商品房有限，投资性需求增长，房价持续上涨，支撑今年市场大幅回升的住房刚性需求观望情绪加重，消费者购房更加理性，预计市场交易规模将会有小幅缩减。3、房价走势趋于平缓。开发商资金链相对宽松、市场预期乐观，市场供给逐步加快、市场需求小幅缩减，房价上行与下行的动力逐渐平衡，房价的调整也更加慎重。